一、大型商業(yè)綜合體

1、大型商業(yè)綜合體概念
大型商業(yè)綜合體是城市中集合了多種功能的群體建筑，一般建筑面積（不含地下）在25萬平方米～100萬平方米。目前的萬達廣場系列都屬于此列。
 
大型商業(yè)綜合體包含（但不限于）以下部分：
Shopping Mall：
其中有百貨商場、精品店街、各主力店（比如運動100、KTV、酒樓、電影院等）、超市（位于地下層）。該部分建筑將大部分自持。 
室內（外）步行街區(qū)：
一般2～3層，與Shopping Mall主入口連接，功能以特色餐飲、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休閑性質商店為主。該部分建筑將大部分銷售。
辦公建筑群：
甲級辦公樓或SOHO類辦公塔樓。該類建筑將為商業(yè)物業(yè)提供大量消費人群，同時辦公銷售可以平衡項目前期資金流。 
酒店建筑：
為辦公建筑及周邊配套的酒店建筑，一般設置商務酒店一棟、星級酒店一棟。 
住宅或公寓類建筑：
商業(yè)的繁華將極大提高周邊居住建筑的價格，同時住宅銷售可以平衡項目前期資金流。
 
2、大型商業(yè)綜合體設計要點
 
商業(yè)建筑規(guī)劃中最重要的是流線設計（組織），這包含：
商業(yè)人行流線組織、各區(qū)域機動車流線組織、物流組織，以上又以商業(yè)人行流線組織最為專業(yè)和重要。
 
1.商業(yè)人行流線組織要點：
第一位：唯一性
各商業(yè)區(qū)，商業(yè)主街（主流線）只能有一條。

▲商業(yè)主街分支，表面看是增加了商業(yè)街長度，增多了臨街店鋪，實則是：讓人群產(chǎn)生迷惑。90%的人群會走向較大的商業(yè)街，并且不會返回到支街。（可回憶自身逛街的經(jīng)歷）支街只能出現(xiàn)在目的性商業(yè)中（專業(yè)市場）。

▲商業(yè)街入口處的分支是可以允許的，因為分支不會造成方向困惑。
 
比較適宜的商業(yè)街形式為：

第二位：入口標識性
各商業(yè)主入口必須分級。從主到次分別為：
一級出入口：
室內外步行街主出入口，形象最為突出，應把90%以上人群吸引入，這樣各商業(yè)才能帶活。

▲南昌萬達廣場步行街出入口
 
二級出入口：大型主力店出入口，形象上比一級入口要次要許多。

三級出入口：辦公、商務酒店出入口，此類建筑到訪人員目的性很強，無需強化出入口，注意出入口建筑標識即可。

范例：江西南昌萬達廣場

2.建筑立面具有標志性
商業(yè)建筑的外立面設計尤其重要，它決定了商業(yè)及其周邊所有物業(yè)的形象從而決定檔次。
 
商業(yè)建筑立面設計要注意的是：
1、建筑立面相對簡潔，而具有質感，突出材料的高檔性。復雜而色彩化的建筑立面風格已不再是世界和中國的主流設計風格；
2、必須進行專項的廣告位和店招設計；
3、結合內部功能進行立面設計，有目的的開設采光窗。需注意：大型主力店及電影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光約越有利于商業(yè)。例如：百貨商場，采光面會讓消費者分心，并且不利于商品的重點式照明。

3.不同功能建筑按各自設計參數(shù)設計
商業(yè)綜合體內部功能較多，很多功能具有較為復雜的設計要求，平面設計中需充分考慮。
 
以萬達廣場部分主力店設計要求為例：
萬達百貨：
建筑面積要求：25000～40000平方米。
位于地下一層至地上五層，單層建筑面積大于5000平方米，但不超過10000平方米。地下一層層高不宜小于5.1米、凈高不宜小于3米，首層層高不宜低于5.4米、凈高不宜小于3.6米，二層以上層高不宜低于5.1米、凈高不宜小于3.3米。
 
室內商業(yè)步行街的平面：
（1）長度：步行街的長度以280～350米為宜。
（2）柱網(wǎng)：一般以8.4×8.4米為宜。
（3）步行街兩側店面之間的寬度：首層9～10米，二、三層15～17米
（3）“橋”及步行街走道的凈寬：橋宜3.5米，走道宜3.5～4米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米
店鋪：精品店基本單元進深宜8米～12米，個別店鋪可加大。
步行街各商鋪不能有“門對門”式設計
 
沃爾瑪：
層高： 不小于5.4米，燈帶下凈高3.7米。由于有降板區(qū)，而主力店技術條件的提供往往滯后，在工期需要時，可先預留300厚覆土層高度和荷載取值而先期出圖。
卸貨區(qū)：沃爾瑪首層室外需設40英尺貨柜車位一個，貨柜車凈高4.5米，地下設4輛小貨車停車位，凈高3米，卸貨平臺高1.2～1.3米，地下設倉儲區(qū)。
 
家樂福：
家樂福一般15000平方米或以上。如設置在地下一層或地上二、三層，需在首層入口處提供1000～1500平方米的外租區(qū)；首層對大型貨柜車無嚴格要求，只要地面滿足4輛小貨車停靠即可；不設抬起式卸貨平臺，宜考慮地下卸貨，卸貨通道及卸貨區(qū)，凈高宜達到3.6米。
超市的生鮮區(qū)需要降板，降板高度300mm用于做水溝排水及冷庫底板。
 
4.辦公及住宅立面設計公建化
辦公建筑及住宅（SOHO）平面按要求設計，但立面應和商業(yè)建筑匹配，必須顯得公建化。
 
建筑立面材料選取：
北方建筑主要采取石材、各類玻璃材料；
南方建筑主要采取金屬（塑）板、石材、各類玻璃及一些新穎材料（比如孔板、拉索等）
 
各建筑立面大致預算：RMB/㎡
甲級辦公樓：     750～1000
SOHO辦公樓：   450～550
商業(yè)建筑（裙房）：850～1200
住宅建筑：       350～400

▲合肥萬達廣場甲級辦公樓

二、（零售）商業(yè)步行街

1、（零售）商業(yè)步行街概念
商業(yè)步行街是通過室外步行街進行流線組織的商業(yè)建筑。它以低多層建筑為主，包含中小型獨立建筑、沿街商鋪等形式。功能較為靈活，以休閑、娛樂、餐飲功能為主，輔以部分中小型主力店。商業(yè)步行街建筑面積在5萬～30萬平方米之間。
上海大寧國際商業(yè)城及北京三里屯的部分商業(yè)建筑屬于此列。

商業(yè)步行街一般包括以下部分：
商店街：
商業(yè)步行街的主要街道，街道兩邊布局各主力店及主力餐飲店面的入口大堂。該部分建筑應保持35%以上自持，以控制商業(yè)形態(tài)和檔次定位。
獨立商業(yè)建筑：
獨立商業(yè)建筑體有利于中大型商家入駐和經(jīng)營，同時在招商上的兼容性極佳。此類建筑必須置于商業(yè)街入口附近或者臨街面，以利用入駐的主力店吸引人群進入商業(yè)街。 
地下商業(yè)街：
商業(yè)步行街的界面一般比較長，可以利用高差或者下沉式廣場，把地下空間開發(fā)成地下步行街。地下步行街頂板必須有較多的開敞，以弱化地下層的感受。地下步行街可以放置KTV、酒吧等娛樂商業(yè)、以及快餐店等小型餐飲店。
辦公、酒店建筑群：
辦公及酒店建筑的流線組織必須和商業(yè)街流線完全分離。此類建筑的銷售也是平衡前期投資的必要手段。
 
2、（零售）商業(yè)步行街設計要點
步行街的流線組織也是第一重要的。
 
1.流線組織的要點：
第一位：唯一性
同大型商業(yè)綜合體的商業(yè)街組織原則相同，其主街只能有一條。切忌盡端式商業(yè)街或者廣場。

第二位：商業(yè)廣場的設計
商業(yè)步行街的長度往往較長，在入口及中間部分，必須通過商業(yè)廣場的設置，緩解人群的疲憊感。

設計時必須注意：商業(yè)廣場的出入口必須明顯和順暢。

▲上海大寧國際商業(yè)街
 
第三位：商業(yè)街視線“通而不暢”
商業(yè)步行街的內部形態(tài)最好不要呈直線的“一”字形，比較忌諱的是兩個主要出入口被穿視。

▲上海大寧國際商業(yè)街

2.商業(yè)街的立面風格主要有兩種：
（1）、（異域）風情化風格
異域）風情化商業(yè)步行街一般適合于大型住宅社區(qū)附近，內部功能以餐飲娛樂類為主。
郊區(qū)的OUTLETS也會采取此類風格。

（2）、現(xiàn)代簡約風格
現(xiàn)代簡約風格適合于都市的商圈內，其立面形象兼容性較好。

▲上海大寧國際商業(yè)街 
 
3.其他注意事項：
1.商業(yè)步行街建筑根據(jù)地區(qū)特性，可以多設計半戶外空間，比如陽臺、露臺、架空層空間等，以增加商業(yè)鋪面的可變營業(yè)面積，從而提高商鋪價值。
2.要充分考慮到各種商業(yè)形態(tài)對建筑的要求，比如餐飲建筑的廚房對煙道、荷載的要求，KTV對建筑防火的要求，等。
3.商業(yè)街地下停車場須有完備的標識系統(tǒng)，否則很長的地下停車庫會讓大多數(shù)人迷失。
4.商業(yè)建筑的店招須進行專項設計，要保證每層建筑都有店招位。

商業(yè) 建筑 步行街

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