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建筑設計攻略之大公司的住宅底商是如何設計的？

0287建筑材料2021-07-18 12:06:41

第一部分商業(yè)概念

商業(yè)的概念

人們習慣上將商業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。

住宅底商：指位于住宅等社區(qū)建筑物底層的商用鋪位，住宅底商的表現(xiàn)形式主要是地上1-3層或其中部分摟層、地下室、或者商業(yè)用途裙房，住宅底商（后面統(tǒng)稱為底商）已經(jīng)成為社區(qū)商鋪的主流。

住宅底商是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發(fā)商充分認可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去臨路住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；同時底商上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風險相對較小。本報告將主要針對住宅底商做詳細分析。

第二部分：底商分類

1、按照服務區(qū)間劃分：

按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種，即：客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民（又稱內商業(yè)），客戶范圍不局限在住宅社區(qū)里面（又稱外商業(yè)）。

2、按照市場理念劃分：

不同項目的競爭將成為住宅底商市場的主旋律，項目市場運作將對其住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用；

按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。

①.概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如“歐式商業(yè)步行街”“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”等主題，一改過去純粹的配套服務功能。做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。

②.潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的底商而言，無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好；

“潛力型” 底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，如鄭東高鐵站附近商業(yè)。

③.商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目，投資風險相對小，回報率高。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，如正商新藍鉆項目商業(yè)。

◆對于住宅底商，如果主要服務對象為社區(qū)內部居民，在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的商鋪，投資少，風險低，資金回籠也較快。

◆如果主要服務對象為小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能和街道人流量來確定商鋪功能。

第三部分：底商經(jīng)營方式

社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。

零售型社區(qū)商鋪：

1. 規(guī)模特點

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報廳面積可能更小。

2. 規(guī)劃設計特點

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；

如果是做中型超市，規(guī)劃設計時柱距設計要合理，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

3. 經(jīng)營特點

商鋪的形式

社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。

投資回收形式

社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注。

服務型社區(qū)商鋪：

1. 規(guī)模特點

隨著人們生活水平的提高，服務型社區(qū)商鋪規(guī)模有逐漸增大的趨勢，面積在200-1500㎡不等；大型專業(yè)美容美發(fā)、餐飲成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施也從無到有。

2. 規(guī)劃設計特點

服務型社區(qū)商鋪的層高不低于3.5米，層高較低，會影響美容，美發(fā)、餐飲等商業(yè)的經(jīng)營舒適度；柱網(wǎng)設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，同時對水、電、暖、天然氣、排污等相關配套，在規(guī)劃設計過程中要加以考慮。

3. 經(jīng)營特點

鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模較大，沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局，同時對項目品質帶來影響。

4. 投資回收形式

目前，不少從事服務類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在不同，他們已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉而選擇購買商鋪。

經(jīng)營形態(tài)特點

社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

從上面的分析可以得出結論：服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。

第四部分設計要點

住宅底商的建筑形式特點：

1. 住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，樓上為住宅，為了確保居住、商業(yè)運營互不影響，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居住和底商經(jīng)營進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

2. 反之，如果規(guī)劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售和品質。

案例：永豐觀瀾國際

3. 商鋪類型

為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街、商業(yè)內街或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等。

案例：青島藍海港灣

◆商鋪的層高盡量不要低于3.5米，在柱網(wǎng)設計能夠滿足設計要求的前提下，最大限度的減少柱子的數(shù)量，為后期經(jīng)營者提供更好經(jīng)營空間。

◆ 住宅底商展示面開間因很多時候受到住宅結構墻體的影響，大小不一，但商業(yè)展示面盡量不要小于4.5米，如果太小將影響商業(yè)的展示效果和客戶進出擁擠（特別是大面積底商）。

◆當一二層連體商業(yè)面積較大時，一二層臨街展示面將出現(xiàn)三種情況：

① 一層二層臨街展示面相當

② 一層臨街展示面大，二層臨街展示面小

③ 一層臨街展示面小，二層臨街展示面大

樓梯的設計：

◆ 針對一二層兩梯商業(yè)、負一層與一層連體商業(yè)，在樓梯設計時，要盡量把樓梯貼墻、靠內部設計，盡可能不影響商業(yè)的經(jīng)營空間。

進水、排水、衛(wèi)生間設計：

◆為了能夠讓商業(yè)后期能夠為更豐富的業(yè)態(tài)類型服務，同時提高商業(yè)的使用舒適度，底商內應在適當位置設計上下水和衛(wèi)生間。

◆同時為了把更好的一面展現(xiàn)出來，商鋪衛(wèi)生間的位置設計應相對隱蔽，如：樓梯的下面、最深處的角落里，既能夠方便業(yè)主，又不影響商業(yè)環(huán)境。

電、天然氣、暖氣、排煙：

◆ 排煙是餐飲等行業(yè)的必備條件，為了能夠吸引更多的業(yè)態(tài)進入，前期設計應充分考慮；同時還要根據(jù)條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。

◆ 在設計時應注意：

① 不要影響項目的品質（煙道）

② 不要影響樓上住宅業(yè)主的日常生活

煙道設計及排煙方式：

① 從商鋪通向屋頂，自然排煙方式

② 從商鋪通向地下下水道（人為改造），風機抽煙方式

開間和進深：

◆因住宅底商一般都是中小型商業(yè)類型，所以商業(yè)的進深不易太深，最大不易超過30米，以16-25米為最佳；

◆開間大小就是商業(yè)臉面大小，商業(yè)臉面越大越好。

商業(yè)的排煙通道沒有統(tǒng)一標準，一般情況下住宅底商都采用11250px*11250px的煙道設計，滿足各類業(yè)態(tài)的排煙需求，煙道通向屋頂。

商業(yè)層高：住宅底商一層層高宜為5.1~5.6m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.5m之間。根據(jù)項目情況的不同，底商層數(shù)宜選擇一層或兩層。

第五部分設計規(guī)范

根據(jù)商業(yè)設計規(guī)范，住宅底商有以下三種分類：

小型商業(yè)用房：指獨立建造或設置在住宅底部的，每個商業(yè)單元的每層建筑面積不超過1000㎡，總建筑面積不超過3000㎡的商業(yè)用房；

商業(yè)服務網(wǎng)點：建筑面積不超過300㎡的小型商業(yè)用房；

商業(yè)營業(yè)廳：建筑面積超過300㎡，但不超過3000㎡的小型商業(yè)用房。

小型商業(yè)設計規(guī)范：

◆小型商業(yè)設置在住宅樓底部，應采用防火墻和耐火極限不低于1.5h的樓板與住宅部分完全分隔；商業(yè)用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設置；

◆小型商業(yè)用房底層直通室外的出口處不宜設置卷簾門；當必須設置卷簾門時，應在卷簾旁或卷簾上設置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾；

◆小型商業(yè)用房的層高不宜大于4m；當層高大于4m時，其室內的疏散距離應按本規(guī)定的指標減少3m。

商業(yè)服務網(wǎng)點設計要求（1）：

◆商業(yè)服務網(wǎng)點不宜設置在地下室；如必須設置在地下室，應設直通室外的出口，且應設排煙設施；

◆設置在首層的商業(yè)服務網(wǎng)點應符合下列要求：

① 建筑面積不超過200㎡，可設一個直通室外的安全出口；

② 建筑面積超過200㎡，應設兩個直通室外的安全出口，兩個安全出口的間距不應小于5m；

③ 商業(yè)服務網(wǎng)點室內最遠點至安全出口的最遠距離不應大于22m,當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m；

商業(yè)服務網(wǎng)點設計要求（2）：

◆ 設置在二層或二層以上的商業(yè)服務網(wǎng)點應符合下列要求：

① 可設一個樓梯，其室內最遠點（室內樓梯的一段距離按其水平投影長度的1.5倍計算）到直通室外的安全出口的距離應符合下列要求：

a.當樓梯為敞開樓梯時，其疏散距離不應超過15m；

b.當樓梯為敞開樓梯間時，其疏散距離不應超過22m

c.當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m；

商業(yè)服務網(wǎng)點設計要求（3）：

◆疏散距離超過上述規(guī)定的商業(yè)區(qū)域時，應設置隔墻和門與樓梯分隔開，且房間內最遠點至房間門的距離不應大于15m，底層樓梯口距離直接對外安全出口不應超過15m。

◆商業(yè)服務網(wǎng)點的建筑面積超過200㎡的，底層應設置兩個直接對外的出口。

◆當商業(yè)服務網(wǎng)點有兩個出口時，室內最遠點到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應超過22m。當設置噴淋保護時，疏散距離可增加3m。

商業(yè)服務網(wǎng)點的消防設施應符合下列要求（1）：

◆獨立建造的建筑總體積超過5000m³的小型商業(yè)用房，當符合下列條件時，可不設室內水滅火系統(tǒng)：

① 建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m³，

② 建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側的門或窗間距不小于2m；

③ 商業(yè)用房的進深不超過15m。

商業(yè)服務網(wǎng)點的消防設施應符合下列要求（2）：

◆獨立建造的建筑總體積超過5000m³的商業(yè)服務網(wǎng)點應設簡易自動噴水滅火系統(tǒng)或室內消防軟管卷盤；但當小型商業(yè)用房為集貿市場和批發(fā)市場時，可在室外公共部位設置墻式消火栓系統(tǒng)；

◆設置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)服務網(wǎng)點應設室內消防軟管卷盤或簡易自動噴水滅火系統(tǒng)；當商業(yè)服務網(wǎng)點的每層建筑面積小于150㎡，可不設室內水滅火系統(tǒng)，但滅火器的配置應按《工業(yè)和民用建筑滅火器配置設計規(guī)范》的要求數(shù)量的1.5倍配置。